Studio Legale GLA

Il Tribunale di Catanzaro è stato chiamato ad accertare l’avvenuta risoluzione di un contratto preliminare di compravendita immobiliare dagli effetti anticipati a causa di inadempimento imputabile al promittente acquirente. La pronuncia è interessante per il principio di diritto applicato in sede di motivazione della sentenza e per il quale, nell’ipotesi in cui la consegna del bene immobile dovesse essere concordata precedentemente alla definitiva stipulazione del contratto di compravendita, il promissario acquirente assumerebbe la qualifica di detentore qualificato (e non, invece, di possessore): conseguenza di non poca rilevanza consiste nel fatto che il trascorrere del tempo non farà maturare in capo a quest’ultimo i presupposti per l’acquisto della proprietà per usucapione.
Nella promessa di vendita – configurabile alla stregua di atto produttivo di effetti meramente obbligatori – l’eventuale trasferimento anticipato del possesso (nel caso di specie trattasi di un immobile) ed il pagamento anticipato del prezzo non assumono valenza determinante ai fini della qualificazione del contratto come definitivo, pur in presenza della consegna del bene. Indipendentemente dalla causa giustificativa sottesa a tali condotte – sia essa riconducibile a una clausola atipica volta a introdurre un’obbligazione ulteriore, ovvero a un collegamento negoziale – l’effetto traslativo della proprietà resta comunque riservato al contratto definitivo: conseguentemente la relazione tra la cosa ed il promissario acquirente può essere qualificata solamente nei termini della “detenzione qualificata”, non valida per l’acquisto ad usucapionem, eccezion fatta per il caso in cui si provi l’intervenuta interversio possessionis ex art. 1141 c.c.